这10个城市，房价可能大跌？

铁路机械学校地块5000元起拍 1.19万/平成交

辽宁打造国际贸易“一站式”在线办理窗口

《辽宁省社会组织管理办法》开始施行

沈阳机场预计春运发送旅客214.2万人次

国内新闻

人民日报:特色小镇出现房地产化苗头 别成房地产小镇

湖南2018年楼市定调：房价较高城市要建限价房

大房企争抢市场 首月销售拿地融资齐步跑

重庆楼市再出重拳：从严处罚炒房卖号、捂盘惜售

戴德梁行：大连写字楼租金提升 零售市场持续放量

这10个城市，房价可能大跌？

近日，南开大学发布了一份《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》，对全国70个城市的楼市进行了评估，提出了以下几点核心观点：

1、居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

2、2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海；2016年住房价格超预期风险最大的城市为无锡、郑州、北京、合肥、上海；2015年住房价格超预期风险最大的城市为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

房价超预期风险城市每年波动性较大，主要取决于房价涨幅比，从列出的城市名单可以看出，都是今年房价涨幅比较大的城市。

相比于风险，房价可能跌幅最大的城市名单更吸引眼球，相信许多刚需也都在翘首盼望自己所在的城市房价能够跌到自己能力承受范围内。所以，下面本号主要分析南开大学点名的这10个房价可能大跌的城市。

为何是这10个城市？报告给出的理由是根据其统计的住房价格下跌风险指数排名。

本号对于这份报告所列举的10个可能大跌的城市名单，个别赞同，大多都有异议，特别是对深圳、西安这类高级别城市也在其中，深表怀疑。

在如今的强调控背景下，供需都被压制，短期房价出现波动正常，但大涨与大跌在高级别的城市不会上演，因为房价已经不再是单纯的市场问题，而是与政策相关，政府决不允许高级别城市房价大起大落，因为这类城市牵一发而动全身。

深圳素来就有“楼市风向标”的称号，一旦房价暴跌，便会引起热点城市连锁反应，引发系统性金融危机，这是谁都承受不起的后果。

因此，从政府层面来看，所谓的深圳、西安有大跌都是伪命题。当然，其他诸如牡丹江、锦州之类，人口流失存在暴跌的可能，由于其城市级别低、影响力小，也允许其暴跌。

下面，从人口和土地供应角度来看看，这所谓的10个可能大跌的城市会不会大跌。

看人口与土地供应数据之前，先来看这10各城市过去一年房价变化情况。

数据来源于中国房价行情网

从图中可以看到，海口、西安、洛阳、北海四个城市今年房价上涨的非常厉害，海口与西安一年内房价翻了一番。深圳虽然承受着巨大的调控压力，但房价仍上涨了20%。

10个城市中，锦州最抢眼。锦州过去一年房价相当稳定，小幅下跌了1%，因此对于这份报告将锦州列入最可能大跌的城市之一，我觉得是个不可思议的存在。但看完人口数据后，就不奇怪了。

数据根据各城市统计局数据计算而得，其中北海数据缺失。

上图是几个城市过去六年小学生人数变化情况。之所以采用小学生人数，是因为常住人口与地方政府政绩挂钩，准确度失真。以深圳为例，官方公布的2016年常住人口1190.84万，而市高层领导在公开场合多次表明，深圳的实际管控人口已经超过2000万。小学在校生能够相对准确地反映出人口变化。

从数据能够看到，过去六年深圳的人口增长非常不错。根据之前统计过的热点城市人口数据能够知道，在所有热点城市中，深圳的人口增速也是位居前列。

济宁、西安、海口、温州人口增长得都还行。人口增长，必然带动购房需求上涨。因此，单从人口增长角度着眼，深圳、济宁、西安、海口、温州都不具备大跌基础。

黑龙江牡丹江、辽宁锦州，过去六年人口大幅流失，没有了人口支撑，城市级别又不够，房价确实有大跌风险。其实不只是锦州、牡丹江，整个东三省人口都在流失，之前我曾统计过东北三省所有城市的数据，发现过去六年人口增长的城市只有沈阳。

再接着看过去几年的土地成交情况。

数据来源于中国指数研究院

上图是来自中国指数研究院统计的几个城市近三年住宅土地成交情况，其中锦州、牡丹江、济宁、洛阳不在统计之列。

在人口部分，我们已经初步判定房价没有大跌基础的城市有深圳、济宁、西安、海口、温州；存在大跌可能的城市有牡丹江、锦州。

从住宅土地成交数据可以看到，在中央强调地方需要增加土地供应量的背景下，西安、贵阳、温州等城市的土地供应量逐年增加。

这三个城市今年房价涨幅都比较高，有投资客的因素，但从人口指标也能看到，更多的是刚性需求，尤其是西安。所以，综合来看西安、贵阳和温州，房价有调整的可能，但绝不会大跌。而且像西安这种人口增量好的高级别城市，长远仍是看好。

海口、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了许多，原因却各不相同。

北海住宅土地成交少，根本原因是北海的住在库存量大，开发商拿地较谨慎，摘牌不积极。北海常住人口164万（2016年底），土地面积3337平方公里。空间足够大，土地供应不存在短缺情况。

海口住宅土地成交，是因为海口今年出台的政策：永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设。

深圳住宅土地成交少，是因为推的少，推的少是因为无地可推。深圳人口2000万以上，与北上广同级别，但土地面积只有不到2000平方公里，是北京的1/8，上海的1/3、1/4。深圳最近五六年的新房，大多都是建立在依靠城市更新获取的存量土地上。

人口快速增加，却无地可供，供需矛盾只会越来越大，因此，结合城市级别、人口和住宅土地供应综合来看，这份报告将深圳列入可能大跌的城市，就是个错误。(来源：财经观潮)

铁路机械学校地块5000元起拍 1.19万/平成交

沈阳市皇姑区铁路机械学校地块引十余家房企争抢，经过激烈竞拍，最终以单价11900元/建筑平方米，总价21.52亿元拍出。

昨日，沈阳市土拍市场迎来了今年第二场拍卖。最终，铁路机械学校地块拍出了总价21.52亿，最高溢价率138%。

60余轮加价后成交

总价拍出21.52亿元

根据土拍信息显示：铁路机械学校地块位于皇姑区，东至怒江街，南至用地界线，西至延河街，北至18米规划道路中心线，土地面积90435.77平方米，用地性质为居住用地，商业比例不大于30%，容积率大于1.0不大于2.0，起拍价格5000元/建筑平方米。

在昨日的土地拍卖会现场，刚开始拍卖的氛围比较安静，最初几分钟现场多位买家都是按兵不动，迟迟无人举牌出价。

现场拍卖师提醒：“本场拍卖会设有拍卖底价，达不到底价是不能成交的。”随后，拍卖现场开始不断有竞买人举牌，并且举牌的频次也开始增多，多位买家相互加价举牌，对该地块争夺也进入到白热化。

当竞拍价格已过万元，这时在起拍价翻番的情况下，拍卖师开始提醒在场的竞买人：“请大家认真核算一下，投资有风险，举牌需谨慎！”

而这时候，66号竞买人一直举牌争夺该地块，最终经过60余轮的举牌竞拍，66号竞买人以11900元/建筑平方米的价格成交，摘得铁路机械学校地块。最终，该地块拍出了总价21.52亿。

一环旁精确地块、学区好

成该地块竞买亮点

据了解，在铁路机械学校地块拍卖前，很多业内人士分析认为，该地块起拍价格为5000元/建筑平方米，预估成交价格会在8000元~9000元/建筑平方米之间，而当成交价格达到11900元/建筑平方米的时候，很多人看上去都认为有点贵。

地产业内人士分析，主要因城区内一环附近很少有成型的地块，并且该地块周边教育资源比较丰富，这都成为该地块的亮点。

从其地理位置看，铁路机械学校地块位于皇姑区核心地区，周边居住氛围浓厚，配套设施完善。地块周边具有丰富的教育资源，东侧为辽宁大学（崇山校区），西侧为虹桥中学。附近距离珠江五校、虹桥中学仅有公交车的一站地左右，距离120中学和43中学也在1000米左右。

交通方面，地块南侧为皇姑区主干道之一的崇山路西（北一环），周边有近10条公交线路。此外，地块紧邻怒江街，在建的地铁9号线和地铁10号线将提供交通的便捷。

此外，该地块附近近年来新开楼盘较少，如果有名校学区配套，那房子的价格基本都在每平方米1.2万元上下。无学区配套的，价格也接近每平方米1万元。

此外，从地块出让信息来看，其容积率和面积可以看出，未来该项目的建筑面积将近20万平方米，或将规划高层搭配洋房类的低密产品，销售价格预计破1.5万元/平方米。（来源：华商晨报）

辽宁打造国际贸易“一站式”在线办理窗口

2月2日，记者从全省口岸暨辽宁国际贸易“单一窗口”建设工作会议上获悉，今年，我省将以多举措推进辽宁国际贸易“单一窗口”建设为重点，进一步提高口岸通关贸易便利化水平。

通俗地说，国际贸易“单一窗口”就是政府为国际贸易提供一个“一站式”在线办理的窗口。对于外贸企业而言，只需通过国际贸易“单一窗口”标准版填报一次数据，即可同时完成向海关、检验检疫、海事和边检等单位的申报以及后续的电子核放。（来源：辽宁日报）

《辽宁省社会组织管理办法》开始施行

2月1日起，我省社会组织接受捐赠、资助的，应当在接受捐赠、资助后15个工作日内向社会公布接受捐赠、资助的信息，并在年度报告中披露使用捐赠、资助款物的有关情况。这是记者从省政府公布的《辽宁省社会组织管理办法》中了解到的。该办法2月1日起施行，对在我省行政区域内登记的社会团体、社会服务机构、基金会实施监管，其中明确了社会组织不得从事行为及必须报告的重大事项。（来源：辽宁日报）

沈阳机场预计春运发送旅客214.2万人次

2018年春运工作从2月1日开始至3月12日结束，共计40天。根据预测，2018年春运，沈阳机场预计航班架次为1.54万架次，旅客为214.2万人次，客运量同比增长10%，届时将创历史新高。（来源：沈阳晚报）

人民日报:特色小镇出现房地产化苗头 别成房地产小镇

特色小镇出现房地产化苗头，原因在于一些地方的传统路径依赖。政府缺钱，认为抢到特色小镇这顶“帽子”，就有项目、来钱快，效果立竿见影。企业缺地，以特色小镇名义拿地容易，成本低。二者一拍即合，于是，各地出现一批康养小镇、体育小镇、文旅小镇，有的大干快上造景观、炒概念，有的不具备产业基础、盲目“跟风”，有的大包大揽，把特色小镇当作融资平台。然而，没有特色产业支撑，聚不起人气，造出的新镇可能会变“空镇”。前些年，一些地方城镇化“摊大饼”，就尝到了这样的教训，现在该引以为戒了！

针对这一现象，日前四部委联合发布指导意见，“叫停”特色小镇过度房地产化，防范“假小镇真地产”，防止加剧政府债务风险。

引导特色小镇健康发展，要管住一哄而上的房地产冲动。特色小镇重在“特色”，个性化的东西才有竞争力、生命力。特色产业是核心，文化是灵魂。特色小镇先发地浙江，出台了全国首个地方评定标准，总分1000分，其中产业指标占550分，发展不再唯速度，更加重质量。对于一个地方而言，深挖自身特色，既要因地制宜，也要遵循规律，一味模仿复制要不得。别人搞黄酒小镇，有厚重历史文化，别人建电玩小镇，有产业基础，你不具备这些要素和条件，跟风难以成功。产业“特而强”、功能“聚而合”、机制“新而活”，让特色小镇逐渐回归理性。（来源：人民日报）

湖南2018年楼市定调：房价较高城市要建限价房

2月2日召开的湖南全省住房和城乡建设工作会议指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，今年湖南省将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

今年湖南省将加快建立公租房、限价商品房、普通商品房并存的多层次住房供应体系。大力发展住房租赁市场，通过金融、财税支持政策，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；鼓励住房租赁消费，积极推进租购同权，适时提高住房公积金租房月提取最高限额；出台公租房租赁补贴政策，根据保障对象情况和地方经济承受能力逐步扩大租赁补贴范围。省住建厅厅长鹿山说，支持合理的住房需求，长沙等省内房价较高的城市，要建设一批限价商品房，满足中低收入家庭的住房刚性需求。（来源：澎湃）

大房企争抢市场 首月销售拿地融资齐步跑

充足的货源是业绩保障的基础,在业绩提升的同时,大房企仍积极拿地。从研究机构发布的房企新增货值排行榜来看,1月,销售冠军碧桂园的新增货值也位居第一,同样超过600亿。中海、万科、旭辉新增货值超过300亿,中南置地、世茂、龙湖、绿地、恒大新增货值均超200亿,超百亿的房企多达20家。

陈啸天认为,1月大房企投资节奏丝毫未减,尤其是龙头房企,即使在年初供地较少的背景下,仍然保持着高强度的拿地节奏,凭着庞大的规模,实现资金和资源的腾挪。他认为,2018年的房地产销售市场未必是小年,但投资市场必然是大年。规模房企仍需保持投资节奏,实现对周期的穿越。中小房企更要备足资金,屯好弹药冲刺规模。

研究机构也认为,土地市场上的竞争未来传导在销售端,将会给拿地不够充足的房企带来更大的压力。

“房企未来发展看土地储备,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。”中原地产首席分析师张大伟说。（来源：证券时报）

重庆楼市再出重拳：从严处罚炒房卖号、捂盘惜售

春节前，重庆楼市再出重拳。今日（2月2日），记者从重庆国土资源房屋评估和经纪协会网站获悉，为进一步巩固房地产开发销售中介行为专项治理工作成效，规范房地产市场秩序，防范化解市场矛盾隐患，维护市场健康平稳发展，重庆市国土房管局发布关于加强房地产市场监管保持市场稳定的通知，要求加大房地产市场违法违规行为的监督检查力度，主要包括三个方面：加强对商品房销售行为的监管、加强对房地产经纪行为的监管、加强对房屋租赁行为的监管。

监管商品房销售行为

根据通知要求，我市各房地产管理部门要加强和完善房地产市场信息系统建设，积极推进商品房销售认购环节纳入合同网签管理工作。

建立“双随机一公开”检查机制，继续做好房地产开发销售中介行为专项治理工作，要联合工商、发展改革（物价）等相关部门依法对辖区内的房地产企业的以下扰乱房地产市场秩序的行为予以从严查处：无预售许可证进行销售、发布虚假信息、炒房卖号、捂盘惜售、捆绑搭售、哄抬房价、制造销售旺盛、超房源数量收取定金及发放VIP认购卡、拒绝公积金贷款、以存款证明或强制资金限制作为看房条件等。（来源：财联社）

戴德梁行：大连写字楼租金提升 零售市场持续放量

全球知名房地产服务商戴德梁行1日在辽宁大连最新发布的2017年第四季度数据报告显示，2017年第四季度，大连市甲级写字楼市场总存量为85万平方米，写字楼市场成交活跃。

据戴德梁行方面介绍，本季度，大连甲级写字楼租金水平环比提升1.1%至每月每平方米107.6元人民币。其中东港商圈由于目前供应有限，项目品质较高且周边生态环境较好，租金高于全市平均水平约10%，领跑全市四大商圈，为每月每平方米117.8元，预计未来将会成为企业寻觅办公地址的热点区域。人民路商圈虽楼龄较高且设施相对陈旧，但基于该商圈特殊的地理位置及客户基础，该商圈的租金一直保持稳定态势，为每月每平方米90.86元。

戴德梁行大连及沈阳公司总经理张琦表示，在经历了2014至2016年度的稀缺供应，2017年整体市场供应充足。纵观2017年全年成交表现，近几年写字楼市场累积的客户需求得以释放，实现了约7万平方米的净吸纳，可谓供需两旺。

据戴德梁行大连公司数据显示，本季度大连零售市场新增两个商业项目，分别是位于西安路商圈的中央大道和位于华南商圈的百斯德绿天地，共带来50万平方米的新增供应，至此，大连市优质零售市场总存量为296万平方米。商业的持续放量，致使全市空置率环比提升一倍之多，至21.9%。

戴德梁行方面称，本季度大连市零售业市场租金水平继续保持稳定态势，截止到2017年年末，大连全市优质购物中心首层平均租金约为每月每平方米662.3元。大连零售市场短期内没有新增供应入市。随着现有可租赁空间逐渐被市场消化，未来几年全市优质零售市场平均空置率将逐渐下降。2020年预计有位于华南商圈的万象汇入市，届时大连市零售市场的总存量将突破300万平方米。

近年来，许多购物中心提高了体验类商业项目，甚至重新装修、丰富业态，未来更会逐渐发展为主题式购物中心。主题式零售业态的打造不纯粹是为了吸引消费者，更是培养他们的生活方式，甚至改变他们的消费习惯。

据戴德梁行大连公司数据显示，2017年全年大连土地市场依旧延续去年稳中向好的稳定态势，其中成交土地面积同比提高近18个百分点，同时楼面价同比提高15个百分点至3,789元/平方米。预计2018年大连土地一级市场成交将回暖，以刚需、刚改产品为主的甘区地块预计会继续获得追捧，优质地块可能会重现溢价争抢现象。

截至2017年末，大连主城区商品住宅销售面积为390万平方米，近三年市场均表现为销售面积大于供应面积，市场表现为去库存。其中2017年9月迎来推盘小高峰，近五年商品住宅成交价格持续稳步上升。在政策扶持和市场需求双驱动下，预计2018年大连商品住宅市场将维持稳定态势，长租公寓等将成为住房租赁市场运营模式的新亮点。（来源：中国新闻网）

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